14日，市人大常委會與市政府召開宣傳貫徹動員會，公布修訂后的《西安市物業(yè)管理條例》。修訂后的條例將有效解決管理體制不健全、業(yè)主大會成立困難、開發(fā)建設(shè)遺留問題突出等制約我市物業(yè)管理有序發(fā)展的困難和問題。《條例》將于2017年1月1日起施行。

推動業(yè)主自治 創(chuàng)設(shè)物業(yè)管理委員會

針對現(xiàn)實中業(yè)主大會成立門檻較高，業(yè)委會選舉、換屆、履職的規(guī)定不健全等問題，《條例》明確了建設(shè)單位報送籌備首次業(yè)主大會會議所需資料的義務(wù)和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府通知建設(shè)單位參加籌備工作、制定業(yè)主代表推選辦法的義務(wù)；規(guī)定了業(yè)主委員會的職責(zé)、組成人員資格、任期、印章管理規(guī)定、禁止行為等。

為了保障成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會存在困難的住宅小區(qū)的業(yè)主權(quán)利，《條例》創(chuàng)設(shè)了物業(yè)管理委員會這一特定情況下為保證物業(yè)管理正常進(jìn)行的特殊管理手段。將其定位為業(yè)主大會難以成立或業(yè)主委員會難以選舉產(chǎn)生時，根據(jù)物業(yè)管理的實際需要設(shè)置的臨時機構(gòu)。同時，明確了物業(yè)管理委員會的成立條件、職責(zé)、人員構(gòu)成等內(nèi)容。

細(xì)化承接查驗規(guī)定 明確建設(shè)單位明示義務(wù)

承接查驗是建設(shè)單位向物業(yè)企業(yè)交接物業(yè)時，雙方進(jìn)行的核查驗收，可以明確開發(fā)建設(shè)遺留問題的責(zé)任和義務(wù)，有效避免這些問題在物業(yè)管理階段的集中爆發(fā)。因此，《條例》明確了承接查驗過程中建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)代表業(yè)主利益，與建設(shè)單位進(jìn)行承接查驗，簽訂承接查驗協(xié)議。建設(shè)單位應(yīng)于現(xiàn)場查驗前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交相關(guān)資料，保證物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接查驗過程中進(jìn)行對照、核實。

物業(yè)管理很多糾紛源于建設(shè)單位、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主對物業(yè)信息掌握的不對等，業(yè)主對物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備等具體情況不掌握。因此，《條例》明確了建設(shè)單位銷售物業(yè)時向買受人明示共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)管理用房等信息，公示車位車庫信息的義務(wù)。同時，對違反公示規(guī)定的行為設(shè)定了法律責(zé)任。

規(guī)范物業(yè)用途改變行為 明確相關(guān)費用收取

《條例》對改變物業(yè)用途的行為作出了規(guī)范，規(guī)定業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照不動產(chǎn)權(quán)屬證書載明的用途，或規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的設(shè)計用途，使用物業(yè)及公共建筑和共用設(shè)施，不得擅自改變用途。確需改變的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會同意。同時，明確了物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)禁止行為。

物業(yè)相關(guān)收費、收益是物業(yè)管理矛盾較為集中的問題。《條例》對物業(yè)費的收費方式、標(biāo)準(zhǔn)，車位車庫的管理、共有車位場地占用費、停放服務(wù)費的收取，公共收益的分配同時作出了明確規(guī)定。

規(guī)范住宅專項維修資金 嚴(yán)格法律責(zé)任追究

物業(yè)保修金是建設(shè)單位交存的用于保證建設(shè)單位履行物業(yè)保修義務(wù)的資金；專項維修資金是業(yè)主交存的用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造的資金。《條例》明確了物業(yè)保修金與住宅專項維修資金的交存、用途與使用流程，保證建設(shè)單位、業(yè)主依法履行物業(yè)的維修、養(yǎng)護責(zé)任。同時，對專項維修資金應(yīng)急使用作出了規(guī)定。